相続した実家や土地の登記の名義変更手続きは自分でできるか

親や子、兄弟など身近な方が亡くなったら、実家などの不動産の名義を相続人に変更する必要があります。
実家や遺産の不動産の名義変更手続きが自分でできるか、判断基準や自分で登記手続きをする際の流れについて解説します。

自分で相続登記手続き（名義変更）が出来るかの基準

亡くなった方の遺産に土地や建物等の不動産がある場合に、相続人へ名義を変えるためには相続登記申請が必要です。

自分で登記手続きが可能な場合と、専門家に依頼した方がよい場合を解説しますので参考になさってください。

自分で相続登記できるケース

以下のような条件が揃っていれば、自分で相続手続きを始めてもよいでしょう。

• 配偶者（妻・夫）と子供だけが相続人である場合
• 平日の日中に時間を作れる場合
• 相続人に根気がある場合

相続人が配偶者・子供のみであれば、必要書類（戸籍など）の取得が比較的容易です。
孫や兄弟姉妹、甥・姪が相続人に含まれるようなケースでは、必要な戸籍をあちこちに請求する事になり、かなりの労力を使います。

また、書類を取ったり、出したりする役所の業務時間は基本的に平日の昼間です。
そのため、自分で相続不動産の名義変更をするには、平日の日中に時間を作れることが大事です。

さらに、不動産の名義変更（登記手続き）は手間や専門知識が必要になるため、何度も役所に足を運んだり、調べたりする根気強さが必要です。

自分で相続登記手続き（名義変更）する場合の手順

では、自分で不動産の相続登記手続き（名義変更）をするには何をすれば良いのでしょうか？
具体的には以下の手順で手続きを進めます。

1. 相続する不動産の特定
2. 相続登記に必要な書類の収集
3. 遺産分割協議書の作成
4. 登記申請書の作成
5. 法務局に登記申請
6. 返却書類を受け取る

以下、それぞれのやり方を具体的に説明します。

相続する不動産の特定

相続人の名義に変更しなければならない不動産を調べます。
名義変更の対象になる不動産は、以下の資料で確認できます。

課税されている不動産と課税されていない不動産で確認する資料が違いますので注意が必要です。
不動産の特定には地番や家屋番号の把握が必要です。

固定資産税納税通知書（探す場所：自宅）

毎年4月～6月に役所から不動産の所有者に送られてくる固定資産税や都市計画税の通知書です。課税されている不動産が記載されています。

権利証・登記識別情報通知（探す場所：自宅）

建物を新築したり、土地や建物を買った場合に法務局から発行される書類です。
課税されているかどうかに関係なく発行されます。
自宅で大事な物として保管されている事が多いと思います。

固定資産台帳（名寄帳）探す場所：不動産のある市区町村役場

土地と建物の固定資産課税台帳を所有者ごとにまとめたものです。
不動産のある市区町村ごとに作られます。

課税・非課税にかかわらず記載されるので、その市区町村にある故人の不動産を特定できます。
名寄帳の取得手続きは故人の所有していた不動産がある市区町村の役場です。
郵送でも請求できます。

不動産の登記情報を調べる

不動産の所在地がわかっていれば、法務局で不動産登記情報調べることができます。
ただし、不動産登記の地番と住所は必ずしも一致しないので注意が必要です。

不動産の特定に必要な「地番」「家屋番号」と普段使用している「住所」は異なります。
不動産のある地域の法務局に電話で問い合わせると、住所から地番と家屋番号を調べる事ができます。

相続登記に必要な書類の収集

相続登記（名義変更）をするためにはどのような書類を集めたら良いのでしょうか。

亡くなった方の相続関係を明らかにするための出生から死亡までのすべての戸籍謄本などが必要となります。
ここでは遺産分割協議をして相続登記をする場合の必要書類を記載します。
相続放棄をした方がいる場合などはには追加で必要となる書類があります。

法務省のホームページのフローチャートで調べる事が出来ますので下記のリンクを参照して書類を収集しましょう。

• 不動産の所有者が亡くなった ｜法務局

遺産分割協議書の作成

民法上決まっている割合（法定相続割合）と違う割合で名義変更したい場合には「遺産分割協議書」を作成します。
遺産分割協議書には以下の内容を記載し相続人全員で記名押印します。

• 被相続人の最後の住所・氏名・死亡日
• 相続人全員が合意している旨の内容
• 名義変更する不動産の表示（登記簿通り正確に記載する）
• 遺産分割協議の日付
• 相続人全員の氏名と住所、実印の押印

協議書の図

登記申請書の作成

必要書類が揃ったら「登記申請書」を作成します。

ひな形が法務省のホームページに公開されています。
次からの説明と下記のリンクを参考に作成してみてください。

• 不動産登記の申請書様式について｜法務局

ここでは「登記申請書」の各項目の具体的な書き方を説明します。

登記の目的

亡くなった人が1人で所有している不動産を相続した場合は、「所有権移転」と記載します。
亡くなった人が不動産を1人ではなく複数人で持っていた場合には、「〇〇（亡くなった方の名前）持分全部移転」と記載します。

原因

亡くなった方の死亡日（戸籍上の死亡日）を記載します。
この他にもケースによって書き方が異なる場合があります。
司法書士に依頼せず、自分で登記する場合は、法務局の登記相談を利用するとよいでしょう。

相続人

記載例にならって被相続人の氏名を記入します。
それとともに、相続人の住所と氏名、連絡先の電話番号を記入します。
複数の相続人がいて不動産を分割して相続する場合は、各相続人が引き継ぐ持分もあわせて記載します。

添付情報

登記申請書につける書類の内容を記載します。

 登記識別情報の通知希望の有無

登記完了後に発行される昔でいう権利書の事です。
通知を受けない事もできますが、その場合、後日、不動産を売却する際に別途費用や手間が掛かります。
後から発行したり、再発行する事もできません。通知は「希望」にすることをおすすめします。

申請日、申請する法務局

申請日には、申請書を提出する日を記載します。
申請する法務局の欄には、不動産の所在地を管轄している法務局を記載します。

不動産の表示

相続登記の対象となる不動産を記載します。
登記事項証明書を見てそれぞれの情報を書きます。

土地は、不動産番号、所在、地番、地目、地積を記載します。
建物は、不動産番号、所在、家屋番号、種類、構造、床面積などを記載するとよいでしょう。

登録免許税の計算方法

「課税価格」には固定資産評価証明書や固定資産税の通知書で確認した「固定資産評価額」を記載します。
登録免許税は課税価格の1,000円未満を切り捨て×４／1,000で計算して出た額の100円未満を切り捨てます。

返してほしい戸籍の原本還付のしかた

登記申請では提出する書類は全て原本を出します。
戸籍謄本などは他の相続手続きで再度使うことがあります。
戸籍などの原本を返して欲しい時には「原本還付請求」をしておけば原本は返却されます。

原本還付の方法をご紹介します。

1. 原本還付したい書類をコピーする
2. コピーした書類の余白部分に「原本還付」の判（赤字で手書きも可）「本書は原本と相違ありません」と記載の上、申請者が署名押印します。
3. 数ページにわたる書類の場合には折り目を付けて契印します。

写しについては下記の原本還付（例）の画像のように「本書は原本と相違ありません」と記載し、申請者（申請代理人）が署名（又は記名）押印します。

原本還付画像

収入印紙の買い方、貼り方

1. 登記にかかる税金である登録免許税は「収入印紙」で支払います。
2. 郵便局やコンビニの他、法務局にある販売所で購入できます。
3. 収入印紙調布台紙（A4の白紙でも可）に貼り付けます。
   登録免許税の計算を間違うこともあるため、申請する窓口で確認してもらってから貼ると良いでしょう。

申請書のホチキス止め

法務局に提出する書類が揃ったら書類を綴じます。

1. 登記申請書
2. 収入印紙貼付台紙
3. コピーして原本還付処理をした書類（住民票除票・戸籍謄本・住民票・遺産分割協議書・印鑑証明書）
4. 固定資産評価証明書のコピー
5. 原本還付処理した書類の原本（ホッチキスではとめず最後の位置にクリップ等でとめる

押印場所と押印方法

オンライン申請ではなく通常ご自身の相続登記の場合、紙申請をすることになります。
前記のとおりホチキスどめをした申請書類のうち、登記申請書と印紙台紙は一対の書類として契印をします。

画像

法務局への登記申請

登記申請は不動産がある場所の法務局（支局）にします。
どの法務局に登記を申請するか（管轄）は下記のリンクから法務局のホームページで調べる事ができます。
ホームページで調べるのが難しい場合には最寄りの登記所に電話で確認するという方法もあります。

管轄のご案内｜法務局

返却書類（識別情報）の受け取り

登記完了すると、登記識別情報が担当法務局から登記識別情報通知書や完了証という書類が発行されます。
これらの書類は登記申請をした法務局で返却される戸籍などと共に受け取ります。

登記完了予定日を過ぎたら、申請書に押印した印鑑と身分証を持って申請した法務局に行きます。
なお、完了予定日は各法務局のホームページから確認可能です。

【参考】登録識別情報とは

登記識別情報は昔でいう「権利証」です。
袋とじを破ったり、目隠しシールをはがしたりせず大事に保管しましょう。
目隠しシールの中に大切なパスワードが書かれています。

相続登記を自分でする際にかかる費用

相続が発生すると相続登記（名義変更）が必要となりますが、自分で登記申請手続きをした場合にはどのような費用が発生するでしょう。
以下に、代表的なものをまとめました。

• 登録免許税（収入印紙代）

相続による所有権（持分）移転登記にかかる税金です。計算式は以下の通りです。

固定資産税評価額×0.4%

• 必要書類の取得費

登記申請に必要な書類は相続の仕方や相続人の数などによって変わります。
遠方の方の戸籍などは郵送で請求する事もできます。

自分で登記申請する場合の注意点

相続登記を申請するためには、戸籍や住民票などの収集のほか、相続人全員で遺産分割協議を行い話し合いをまとめなければならない事もあります。

ご自身で登記手続きが難しいという場合は、無理せず司法書士などの専門家に依頼するようにしましょう。

司法書士など相続登記の専門家への依頼をした方がよいケース

ここまで自分で相続登記手続きをする手順を説明してきましたが、ここからは専門家に相談をした方が無難なケースをお伝えします。

兄弟姉妹の相続や代襲相続が発生する場合

配偶者と子供がいる相続の場合は比較的手続きが簡単です。

それに比べると相続人に子供がいなくて兄弟姉妹が相続人となったり、相続人に亡くなった方がいる場合には代襲相続が発生し（孫や甥姪が相続人）集める書類が多く、複雑になります。
古い戸籍謄本は毛筆で書かれており読み解くのが難しい場合もあります。

相続人同士の仲が悪い場合

相続人同士が音信不通であったり不仲の時も遺産分割協議書には必ず相続人全員の実印・印鑑証明が必要です。
何とか連絡を付けてお願いする作業が簡単には進まず苦労します。

被相続人の先代名義のまま放置されていた場合

被相続人（父）の名義になっていると思っていた不動産が実は先代名義（祖父）のままという事はたびたびあります。
この場合の相続手続きは祖父の相続人を辿って数回にわたる相続についての相続人をすべて調査して相続人全員で遺産分割協議をすることになります。

また、ご先祖様から現在亡くなった方までに繋がる古い戸籍を読み解き点々とする本籍地を調査しながら収集する必要があり戸籍を自分で集める事も難しいでしょう。

特殊な遺産分割をする場合

相続財産が不動産だけの場合、所有権を割合で移転するのではなくお金で分ける場合があります。

不動産の相続人が他の相続人に金銭を支払う代償分割や、不動産などを売った金銭を分け合う換価分割といいます。

いずれも遺産分割協議書の書き方を誤ると贈与税が発生してしまいます。
遺産分割協議書には必ず代償分割や換価分割である旨を記載する必要があります。

相続登記を急ぐ場合

早めに換価分割（相続した不動産を売って代金を分ける方法）を利用したい場合など、不動産の売却を急ぐ場合でも、一旦、相続人名義に変更する事必要があります。

相続する人への名義変更を終えてからでないと売却を依頼する仲介業者との媒介契約を結ぶことはできません。
早まって売却活動をしてしまって、相続人からの印鑑がもらえず予定どおり買主に引き渡しができない事態になると、手付金として預かった分を倍返しすることになるからです。

遠くの不動産を相続する場合

相続登記は不動産の所在地の法務局に申請します。

すなわち、不動産が遠方にある場合、申請先の法務局も遠方ということになります。
遠方の場合、申請自体は郵送で可能ですが、誤りや足りない書類がある場合のやりとりが大変になります。